Wework招股书解读重资产模式下盈利是最大难题

编者按：本文来自“腾讯科技《潜望》栏目”，作者：纪振宇，36氪经授权发布。

从2016年至2018年，Wework的运营收入从4.36亿美元增加至18.21亿美元，每年营收的同比增加在100%以上，到2019年6月30日的上半年营收现已高达15.35亿美元。但与此一起，亏本额也在逐年同步扩展，2016年全年亏本4.29亿美元，到2018年全年亏本额现已进一步胀大至19.27亿美元，本年上半年亏本9亿美元。

同享工作空间草创公司Wework 14日对外发布的招股书显现，这家建立近10年的公司，近年来呈加快式开展，但在收入规划高速扩张的一起，亏本也在同步扩展。

为了支撑起上一轮融资高达470亿美元的估值，在最近半年的时刻内，Wework冲刺IPO的痕迹特别显着，半年内将收入做到了15亿美元，年化收入到达30亿美元，但却无法讳饰亏本扩展的为难现实。

虽然Wework经过生造出Space as a service（空间即服务）这样的时尚概念，期望对外叙述一个用科技手法改造传统职业的故事，但其现在的商业形式仍难逃脱传统途径：经过签下长时刻租借合约，再易手将物业租借给企业客户，扩张的一起必定带来长时刻租约负债的上升，到本年初，Wework长时刻租约合同高达140亿美元。

作为软银旗下愿景基金重仓的另一只重要科技草创公司，Wework与该基金持有的Uber、Slack相同，在完成盈余的道路上苦苦挣扎，但前两者上市的前车之鉴，现已让出资者关于Wework的上市远景难以达观。现在美股商场关于依托很多资金扩张商场，不管盈余的做法的宽容度现已降至低点，在商场大环境整体欠安的状况下，出资者更亲睐于成绩厚实的出资标的，本年以来上市的公司股价体现印证了这一特色，这也让此刻挑选上市的Wework的境况变得更为困难。

巨额亏本换来的高速增加

Wework将商用物业经过长租的方法承包下来，再短租给客户的事务运营特色，决议了其是一种重财物形式，这种形式的特征之一就是“烧钱”，经过大笔资金的投入进职事务扩张，一起需求接受巨额的亏本，这些特色在Wework 14日对外发布的上市招股书中也出现地一目了然。

招股书显现，Wework事务现在处于快速扩张阶段，在全球29个国家111个城市有528处运营地址，现已是一家全球化的公司，50%的收入来源于美国以外。

招股书中的财政成绩部分显现，从2016年至2018年，Wework的运营收入从4.36亿美元增加至18.21亿美元，每年营收的同比增加在100%以上，到2019年6月30日的上半年营收现已高达15.35亿美元，显现在进入2019年后，Wework的增速仍然不减。

但与此一起，亏本额也在逐年同步扩展，2016年全年亏本4.29亿美元，到2018年全年亏本额现已进一步胀大至19.27亿美元，本年上半年亏本9亿美元。

从Wework的本钱结构来看，包含长租签约费用在内的商业工作用地运营费用占了最大的份额，2016年占营收的份额高达99%，该份额随后有所下降，本年上半年占收入的份额为80%。Wework在招股书中称，商业工作用地运营费用中并不包含物业的折旧和摊销费用，这部分作为独自的费用项目独自列示出来，假如将这部分费用也算在运营费用中，则占营收的份额在曩昔几年将超越100%，即Wework长租下来的物业取得的收入，都不足以掩盖取得并运营这些物业的本钱，这还不包含商场营销、行政费用等多项其他本钱。

在招股书中，Wework还特别提出了Contribution Margin（贡献率）这一概念，协助更好地阐释自己运营的财政状况，Wework称，该目标又被细分为两项目标，一是包含了非现金部分的GAAP（美国通用管帐原则）下，直线法租借本钱的贡献率，另一个是不包含非现金部分的GAAP原则下直线法租借本钱的贡献率，这两个细分目标的差异在于，后一个目标将非现金部分的租借开销扣除。

详细的管帐调整为，在运营亏本的数字上，将其他运营费用，商场营销费用、行政费用、折旧摊销费用、依据股票的薪酬开销等悉数加回，终究就可以得到比亏本数字美丽美观地多的“贡献率”。

Wework解说称，之所以做出这样的调整组织，是因为一般性行政开销、运营前开销、商场营销费用、折旧费用等与会员和服务收入并不相关，因而需求除去这部分影响，而除去租借开销是考虑到在签定租借合约时，Wework会取得必定时刻的“免费获租‘的时刻，即这段时刻内Wework并不实在支付租金，但现已有权对物业进行再租借前的预备，因而也要将这部分本钱除去掉，Wework以为，贡献率目标可以实在反映取得收入的状况。

依据Wework对事务的描绘，整个事务流程大致分为5个阶段，首先是寻觅标的物业，第二步是与物业一切者签定租借长约，三是对物业进行改造晋级，四是寻觅租户开业，最终是在租借合同期内的运营。

一般前三个过程就需求耗时一年以上，到达盈亏平衡点后，在接下来的18个月完成盈余。

这一形式需求检测运营者多方面的运营才能，包含对经济走势的判别，该区域商业物业未来的趋势以及在详细运营中的功率提高和资金精细化办理，可以说每一个过程都充满了极大的危险与不确定性。

Wework在招股书中的危险提示部分也说到，租借物业的长时刻固定本钱的天然特性，约束了运营上的灵活性，可能对资金的流动性发生负面影响。依据招股书显现，到2019年1月1日，Wework长时刻租约合同高达140亿美元。

现在处在扩张阶段的Wework，首要经过对外融资来支撑事务的开展，2019年上半年，运营性和出资性现金流均为负值，融资现金流高达34亿美元，到第二季度，Wework账上仍然有30亿美元现金。

自从建立以来，Wework融资总额高达84亿美元，经过此次上市IPO，Wework方案征集的金额大约在40亿美元，招股书显现，Wework现已从摩根大通、高盛等金融机构取得了60亿美元的信贷额度，两种融资方法加在一起，将为Wework带来约100亿美元的资金。

创始人提早套现引争议

就在Wework发布招股书前一个月，有媒体报道称，公司创始人兼首席执行官Adam Neumann已提早套现7亿美元，而且与公司存在许多相关买卖。

在招股书中，Wework发表，公司与Neumann一切的四处房产到达租借合约，其间一处是在Neumann取得产权后一年签定租借合约，别的三处是在其取得产权的同一天便签定租借合约，在2016年、2017年和2018年，Wework别离支付了310万、560万和800万租金。

招股书显现，上市前，Adam Neumann共持有243万股Wework A类股，1.12亿股B类股和106万股C类股，招股书称，上市完成后，Adam Neumann将握有公司大都投票权。

此前媒体报道称，Adam Neumann经过典当所持有的Wework股权取得上千万美元借款，用这些借款来置办物业，随后再将这些物业租借给Wework公司。对此招股书中解说称，与创始人到达的4处物业的租借协议与公司一共528处物业租借比较，从数量和规划上并不构成“严重“影响。

孙正义的另一份“成绩单”

Wework的上市遭到外界注目的另一大原因，是软银对其的巨额“押注”。招股书显现，软银在Wework上市前共持有1.14亿A类股，是除创始人外持股份额最大的股东。Wework发表，软银及旗下愿景基金自2017年1月1日以来，现已出资或许诺出资106.5亿美元，关于掌握软银和愿景基金的孙正义来说，Wework的上市将是其对外出现的另一份重要“成绩单”。

软银集团上星期发布的第二季度财报显现，其愿景基金在该季度未完成丢失达18.4亿美元，首要遭到其对Uber和其他出资财物价值跌落的影响，自5月份上市以来，Uber股价一向体现欠安，现在仍处在发行价以下，愿景基金出资的另一家科技公司Slack，第三季度至今跌落了18%。现在愿景基金正在征集第二期，第一期基金的成绩体现也将直接对二期征集发生直接影响。

和愿景基金重金投入的Uber、Slack相同，Wework也是从未完成盈余，且亏本额仍在扩展，现在美股商场关于这样依托巨额投入扩张事务，不管盈余的形式并不友爱，Uber就是前车之鉴，再考虑到现在商场整体环境欠安，Wework的上市着实让人很难达观。

Wework在上市前最终一轮融资的估值为470亿美元，为了支撑这样的高估值，Wework在上市前冲规划的痕迹非常显着，这家公司用了7年时刻到达10亿美元的营收规划，接下来用了1年时刻到达20亿，最近则仅用6个月就到达了30亿美元年化营收规划，但短期收入的大幅提高难以讳饰其难以完成盈余的弊端，收入规划的提高是签下更多长时刻租约所换来的。此外，为了支撑高估值，Wework还将自己描绘为一家科技公司，并生造出一个space-as-a-service（空间即服务）的概念，但依据其现在的运营形式来看，仍然难以脱节传统的重财物商业地产租借这一领域。