知料千年古镇没有浪漫事只要本钱套路

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几年前，沈从文笔下的“边城”和丽江都是文艺青年们必到之处。

现在，很少有人还会在朋友圈发古镇打卡的相片。想在这儿回归乡土，休息魂灵早已是不或许的事。早年安静的街道上，酒吧一家接一家倒闭，敏捷长成了北京后海的姿态。再后来，“酒托”的鬼魂开端游荡，以艳遇包裹的痛宰完全击碎了终究一点点罗曼蒂克。

仿古修建、人潮、“义乌造”纪念品、“三无”特产等成为标配。到了晚上，则肯定少不了酒吧震天的蹦迪声，艳俗的灯火，不管是在大理、丽江仍是西塘。

我国不缺前史，天然也不缺古镇，我国人也多少有一些古镇情节。乌镇2017年全年的游客人次到达1031万。

一年上千万的人涌入一个方寸之地，无疑让本钱嗅到了钱的滋味，加上2015年特征小镇概念火上加油，全国敏捷掀起了一波打造“古镇”或“小镇”的风口。南边有杨桥古镇、荡口古镇，北方也冒出了三家店古村、灵水古村、鸡鸣驿古镇、胜芳古镇等等。

它们的模板大致有两个：乌镇和古北水镇。问题是，乌镇和古北水镇的日子也开端欠好过了。

古北水镇刚刚开业3年，人流量就开端下降，依据中青旅发布的年报，乌镇的游客数量在2018年也同比下降9.71%，这也是榜首次两个古镇的人流一起呈现跌落。

这背面有同质化红海搏杀的消涨，有经济增速放缓的影响，也有旅行工业营运的地域性约束，更有杂乱的本钱游戏比赛。

中青旅的半年报中提及乌镇的游客量下滑原因时坦承，“华东全体旅行商场热度下降”，潮水开端褪去时，早年的本钱宠儿不光越来越无趣，也变得无法，更有不少玩家命悬一线。

乌镇，难以仿制的样板

周庄其实是江南榜首个真实经过规划开发的古镇，对外敞开已经过去了整整20年。尔后，又诞生了乌镇、西塘、同里等六大江南古镇。以乌镇和西塘来说，2018年乌镇和西塘都有千万人次的游客，发生几十亿的收入。

而乌镇成了一切旅行开发者和地方政府艳羡的样本。古镇许多，但只要乌镇成功从一个旅行小镇，摇身一变成了文明小镇和会议小镇。拜访这儿的名人包含陈丹青、设计师Jimmy choo以及雷军、马云等许多互联网大佬。

乌镇从开端的开发形式上就别出心裁。

其时周庄开发由政府主导，西塘则是政府引导一些公司进入，南浔古镇更是朴实由旅行开发商包办，只要乌镇由政府、中青旅、危险出资三方一起参加，其间既有政府操盘当地资源，又有上市公司持续注资和协作开发，一起加入了IDG这样的危险资金。

这让乌镇一起可以和谐政府和商场本钱，既满足灵敏，又不至于过度寻求商业化。

夜晚乌镇

可以说乌镇的成功首要是开发形式的成功，加之在其时呈现了一个有才能、有视野的操刀人陈向宏。

陈丹青把陈向宏称作是一个“江湖中人”、“猛人”，归于“出完事当即找来帮助摆平的那种。”

陈向宏生于乌镇，了解乌镇的特征，所以他对乌镇有明晰的定位。陈向宏的方法是把一切居民迁出，再一致进行改造和修正，终究以公司化的方法运作。这样的做法天然引起了当地老居民的反弹，一度乌镇东栅满大街贴着标语：陈向宏欺凌老百姓，胡作非为，全家死光。但终究陈向宏平衡了各方利益，又四处找资金才让乌镇开发得以持续，终究呈现呈现在的姿态。

2003年，借着黄磊在乌镇拍电视剧《似水岁月》的机遇，陈向宏又搭建了自己在文明圈和艺术圈的资源。电视剧的取景和宣扬不只让乌镇在一起期的水乡小镇里锋芒毕露，也为后来的乌镇戏剧节埋下伏笔。之后的木心新居、美术馆、大剧院逐渐建成，让乌镇在千人一面的古镇景点之外多了许多现代艺术气味。及至互联网大会落在乌镇，乌镇在国内古镇里才算是完全一骑绝尘。

但几年后这一套搬到古北水镇就不免“不服水土”了。

古北水镇全套沿用了乌镇的团队，乌镇的本钱方和乌镇的形式，全体出资声称到达了45亿元。陈向宏早年在2017年表明，“再有3-5年时刻（古北水镇）会超越乌镇的总收入。”

2010年，陈向宏北上，带着7000多个浙江人开端制作古北水镇项目。和乌镇相同的是，古北水镇的图样也是由陈向宏亲身画就，终究制作而成。陈向宏团队还花了7000万修了一个欧盟标准的自来水厂。2014年古北水镇正式对外运营，开端打出的卖点是“司马台长城”和逃离雾霾的“星空小镇”。

带着“乌镇”光环的古北水镇博了个开堂彩，榜首年就有97.6万人次的客流，尔后每年都在以翻倍的速度添加。可是，时刻进入2017年，古北水镇的客流增速就从65.68%跌到了12.89%，2018年，客流人数榜首次开端下滑。2019年，状况依然没有好转，上半年古北水镇的客流下降速度还在加速，并且因参股的房地产公司出资收益削减，净利润同比下降47.23%。

古北水镇

作为外来者，陈向宏团队好像一开端也很难对古北水镇有明晰的头绪和定位。爬长城的人会首选八达岭，很少来这个“司马台长城”。而假如就星空这一卖点来说，2014年时它确实满足杰出。其时北京雾霾严峻，许多人周末会到古北水镇“避霾”。可是，跟着北京强力的空气管理，雾霾的天数大幅度下降，到2017年，北京秋冬的雾霾天数降到了个位数，驱车上百公里单为“看星星”就很鸡肋了。

陈向宏他们也在极力去开发北方的特征景点。2014年，古北水镇蒸蒸日上时，他们就开端宣扬“长城冰雪谷”的项目，出资规划到达了3000万，游客大厅、滑雪场相关的基础设施都悉数安排妥当，2015年曾时间短地对内敞开过一段时刻，但一向没有对外正式运营。2017年，滑雪场撤除，原因议论纷纷，其间一个说法是滑雪场损坏植被，政府中断了批阅程序，滑雪场也被退耕还林。

古北水镇也尝试过添加更多冬天项目，比方“圣诞小镇”、雪地游长城、冰雕节等等冬天项目，但作用差强人意。没有了滑雪这样的“大项目”支撑，冰天雪地的北方冬天营运真有点无计可施。

古北水镇也期望学习乌镇，在冷季时用会议弥补收入。但和乌镇有互联网大会引流不同，古北水镇没有强壮的IP背书，加上北京市内现已有许多老练的会议中心，尽管营运方决心满满，要“深耕商务会议招待商场”，但面临更强势的企业客户，即使有必定的营收，但拿下的客户数量究竟有限，依然无法撑起这样的景点。

本钱反噬下的地产游戏

必须得说，大部分古镇身边闪现着房地产的魅影。

操作最野的当属现在渐渐的变成了成都人笑谈的“龙潭水乡古镇”，这个早年冠以“成都清明上河图”、“成都周庄”头衔，声称出资20亿，集精品酒店、商务会所、购物、餐饮、休闲、文娱、旅行为一体的复合业态，开业前试运营三天就招引了超越13万游客观赏旅行，

但龙潭水乡古镇在运营4年后，成为了一座“空镇”，开端招商的50多户商家几近悉数关门，开发商则堕入了一连串的官司。

最怪异的是该宗地性质为一类工业用地，国土资源部明确规定，工业项目所需行政工作及日子服务设施用地面积不得超越工业项目总用地面积的7%，且禁止在工业项目用地范围内制作成套住所、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等。

乌镇戏剧节

归根结底这仍是本钱急于求成逐利的成果。究竟，一个古镇动辄投入上百亿，古北水镇的高光时分一年收入也不过9.7亿，初期投入都到达了45亿，回本的期限超出大部分本钱玩家的耐性。

运营者要么尽或许开发更多旅行资源，以饮鸠止渴的方法收割游客，要么经过旅行地产、养老地产乃至住所项目快速回本。

在一个房地产大上升周期，这才是最诱人的金矿。

以乌镇为例，2011年，它的人流量突破了500万人。同年，一家名为雅达国际的公司在乌镇出资了一座养老工业园。

他的操盘者蒋建宁是中青旅的创始人，在2006年中青旅入股乌镇中起了主导作用。2010年后，蒋建宁开端担任IDG本钱高级顾问，2011年创立了专攻养老工业的雅达国际，背面的出资方除了IDG外，还有红杉本钱、云峰基金。

2012年10月，雅达国际开发的乌镇雅园房地产项目正式开工，出资方还有房地产开发商绿城集团。后者的创始人宋卫平早年在2016年放出一句话：“要在10年内造100个小镇，完成一万亿的出售额。”

其时乌镇雅园的总面积到达了60万平方米。除了住所以外，还有摄生休假酒店、配套的医院和晚年学院。2013年开盘时，这儿的均价为1.2万元/m²，约是乌镇地点的桐乡房价的一倍。购房者多为桐乡本地人，也有杭州人和上海人。

开发商挣的不仅仅房款，其我国际恢复医院更是价格昂扬，假如要长住，首要需求交纳5万元的确保金，每个月单人间费用就到达1万元，还有2000元起的护理费。

几千公里外的古北水镇其实也在仿制这样的打法。这一项目拿下的1000亩土地中，住所开发用地占了就近四成，景区邻近还有一个22万平米的房地产开发项目——长城源著，由龙湖地产开发。这儿一栋别墅300万元，2014年开盘，当年就在北京别墅商场成交套数中排名榜首。

2017年9月，一向做旅行的乌镇也开端买地盖房。乌镇旅行公司溢价4.8倍以12亿拍下了景区邻近6.51万平方米的土地。依据公司董秘的说法，这块地的用处以住所用地为主，定位是纯住所房地产，由于地价高，终究房价或许远高于乌镇雅园，均价会到达2-2.3万。

这也是大都古镇玩家的完美套路，打造一个网红旅行地，搭起尽或许大的舞台，再由房地产唱压轴大戏。

依据中青旅的财报，2018年，古北水镇的客流量尽管下降，但依然有156%的净利润添加，首要便是来自房地产项目的结算。

公私分明，由于乌镇项目由政府主导，干事仍是颇有规矩，先用心打磨好本体项目，然后才一步步地产化，直到现在都没有显得急于求成，所以乌镇还坚持着杰出的古镇体会。

可是，最近几年的古镇许多都是由大本钱或房地产商操刀。他们会进行主题公园式的一揽子制作，在表面上仿制乌镇的经历，砸钱宣扬敏捷打出名望，再加速后续的旅行地产或商业地产项目，一个个拔地而起的项目快速收割到开端的一波盈利，然后任其凋谢。

以沙溪古镇为例，它地舆条件极端优胜，正好坐落大理、丽江和香格里拉之间，有600多年的前史。可是，当地在开发过程中，到处都修起了现代化修建，终究被云南特征小镇开展领导小组工作室要求整改。

沙溪古镇

相同堕入房地产化漩涡的还有大理古城。2000年，大理榜首个旅行地产项目“感通别墅”落地，尔后各大地产商力争上游入驻，依据《我国运营报》报导，13年中，这儿有199家房企，每年开发量在150万平方米左右，大理一度呈现“别墅围城”的现象。乃至云南白药这样的企业，也开端在苍山盖起了“高端摄生项目”。

至于丽江，也早已被各种文旅房产项目盘绕，丽江北区得天独厚的旅行资源招引了许多开发商进驻，阳光100雪山艺术小镇、丽江金茂谷镇、复华国际休假国际、我国丽江雪山休假基地等，其间雪山艺术小镇是李亚鹏的出资公司开发的项目。2015年6月，地产商阳光100收买了雪山出资51%股权。

最有意思的是，这些40年产权的商业物业，价格大大高于20分钟车程的丽江南区70年产权住所物业，北区文旅地产产品价格低的在2万元/平方米左右，3万～5万元/平方米的也不在少数；而南区的住所物业价格在7000元～8000元/平方米。这明显现已是外地人的投机游戏了。依据丽江金茂谷镇的出售人员的说法，“买咱们项目的大部分是外地一线城市的客户。”

2012年11月，国家住建部和文物局联合发告诉，对大理在内的8个县市通报批评。

除了地产开发，拿到了“古镇”运营权的本钱，还想经过上市套现。

以凤凰古镇为例，它采纳的是运营权转让形式。2000年，凤凰县政府把南长城、沈从文新居、古城墙、城楼等8个景点50年的运营权“卖”给黄龙洞股份有限公司。后者需求在运营期间付出8.33亿转让费，除了首付款外，每年为1700万元，还有8500万的古城改造费。

黄龙洞股份有限公司的创始人叶文智随后成立了凤凰古城旅行有限责任公司，2011年做了股改，打算在净利润为1.5亿元至1.8亿元、运营收入为5亿元时上市。

2013年前，凤凰古城都是进城免费，景点收费，景区门票收入1.78亿，但到2013年，凤凰古镇开端实行“关城收费”的方针，游客需求买148元门票才能进古城。其时曾有律师袁裕来质疑：“凤凰官方自以为是强征‘进城费’，是在为公司上市做准备？”

当然，在一边倒的言论之下，凤凰景区很快废除了一票切准则，改成了景点验票。至于风口浪尖上的凤凰古城公司到现在也没有可以运作上市。

本钱的反噬和一场场地产游戏让我国的“古镇”越来越无趣，这几乎是一个没有悬念的成果。

反观海外，无论是法国的千年古城贝弗龙仍是西班牙的昆卡，都在开发上极端控制，也没有太多的本钱运作。贝弗龙镇上保留着许八成木制结构的修建以及一些幸存的15世纪修建庄园，成为了最杰出的特征。由于这儿的修建和苹果酒，居民只要235人的贝弗龙每年要招待20万游客。可是，为坚持原生态，贝弗龙严格控制商业用房的开发数量，镇上只要一家面包店、一家小超市和一些咖啡馆和餐厅，当然也有不少出售特征产品的小店。

他们之所以这样抑制，当然不是由于自觉，而是法国文明部专门设立了文明遗产维护委员会，每年要做评价，不符合标准就会被“摘牌”。这让贝弗龙既能确保日常运营，又不至于过度商业化。当然，国内旅行局也在进行监督，比方给丽江发了严峻正告，仅仅还没有摘牌。因而比较早年，丽江也标准多了。但怎么让古镇慢下脚步运营，更需求的是开发者自己的久远目光。