年报速读绿城没有宋卫平的第一年

宋卫平虽然仍是绿城的一个标签，但2019年是绿城没有宋卫平的榜首年。

自2019年7月11日宋卫平与他历经24年一手缔造的绿城我国挥手道别，后者就进入了“中字头”年代，并向与之前不同的另一个节奏变道。

01“后宋”变阵

3月24日开盘之后，绿城股票一路跌落，收盘时跌去5.65%，在大盘一片涨红之中有点刺眼。

由于前一天，绿城我国发布了2019年年度成绩陈述，公司完成经营总收入615.93亿元，同比添加2.14%，其间物业出售收入544.33亿元，同比下降了1.52%。

“这几年咱们在恢复期，再过三年是快速起跑期，咱们在尽力向咱们的预期接近。”绿城我国董事会主席张亚东泄漏，杭州双限方针下，有几个项目面对巨亏，绿城需求阅历三年“恢复期”，才干进入后三年的“健身期”，再过三年，或许就能抵达“快速起跑期”。

绿城我国董事会主席 张亚东

在“恢复期”内，绿城阅历了办理层频频变化、外界质疑、宋卫平标签的淡化，一起大股东还想把绿城从宋卫平时期的“慢”，带进高周转的节奏中。

为此，绿城开端自动进步负债，并要求项目在4个月内完成开工、9个月开盘、14个月资金回正。

2019年，凭借中交信誉背书的绿城，开端大举假贷，有息负债规划到达955.77亿元，还有212.3亿元永续债。

另一方面，绿城持续计提了若干财物减值预备，减值拨备总额约13.76亿元，也在某些特定的程度上稀释了企业赢利——绿城现已接连三年计提财物减值，超出业界预期，这中心还包含天津全运村、沈阳全运村等开发多年的老项目。

2019年绿城虽然完成净赢利为39.35亿元，同比添加65.63%，但其间过多永续债吞噬净利，导致除掉永续债后的实践归母净利约11.93亿元，对应实践归母净利率不到2%——这仍是在融资本钱降至5.3%的前提下。

绿城因而被质疑故意在 “恢复期”内暴雷、藏利，献身企业股东这三年的利益，为将来的成绩迸发做预备。

面对小股东的质疑，张亚东表明，拨备减值就为了处理现在的问题，一些项目在约束方针的影响下呈现了问题，对项目效益呈现了不同程度影响。一起持有物业和财物，依照商场归类和准则要求做了一些管帐处理。“对现阶段所在的情况，咱们是有决心的。不断地评价财物和扔掉一些非主经营务，是老练的做法，未来仍是会坚持这样的准则。”

与此一起，绿城开端添加可售货源储藏。曩昔一年，绿城新增土地项目54个，总建筑面积1236万平方米，估计新增可售金额2057亿。其间，有17个项目来自于收并购，收买项目货值同比添加332%——此前绿城很少呈现在收并购商场。

2020年开年之后，绿城还在北京的土地商场上投入重金，5天之内豪掷144亿元，发明了北京近两年罕见的近50%的高溢价率竞拍。

张亚东还表明，未来绿城会以轻财物为重要方向，而代建就是绿城轻财物板块中的要点事务之一，持续进步代建事务的成绩奉献。

2019年，绿城代建办理项目完成合同出售金额664亿元，面积505万平方米，在年度成绩的总额中别离占比32.90%和49.17%。

以轻财物形式冲成绩，这是绿城敞开高杠杆开展之后规划的另一条“捷径”。

02暗雷

2020年2月28日，绿城我国分拆旗下的代建“独角兽”绿城办理赴港IPO，方案筹资2.5亿美元，或将成为“代建榜首股”，假如分拆上市成功，被接收之后的绿城将会又多出一个“钱包”，在没有宋卫平的年代持续发挥它的溢价效应。

但绿城代建事务的增速在快速下滑。2019年代建事务虽然完成了同比20%的添加，但较2018年下滑了8%，更比2017年下滑了超越100个百分点。

宋卫平从前的老部下曹舟南也合伙创立了蓝绿双城科技集团，参加到了商场抢夺中。曹舟南还曾爆料：“代建这个职业是我首要做起来的，可是现在有三大缺点，我个人不建议代建（绿城形式）。”

绿城我国创始人 宋卫平

另一方面，虽然出售成绩得以提高，但受一二线限价方针影响，绿城引以为傲的产品溢价护城河的优势却在逐步削弱，2019年绿城自投项目出售均价25939/平方米，较2018年25455/平方米的均价仅微增1.9%。

产品溢价难以坚持，这也许是没有宋卫平之后，绿城未来面对的另一道难题。

虽然绿城的办理层对未来表明有决心，但受财报数据影响，成绩发布之后的两天内，绿城我国的股价跌幅现已超越20%，市值回到145亿港元，与2015年融绿分居时附近。